STRATEGIA VINCENTE – usata dai migliori consulenti immobiliari – per aumentare le possibilità di vendita del tuo immobile!
Spesso accade che quando si decide di vendere un immobile si rimandi il controllo della documentazione alla fase conclusiva del processo di vendita, ritenendo più urgente trovare un compratore e lasciando a dopo tutto il resto.
Non verificare preliminarmente la correttezza e la completezza dei tale documentazione potrebbe pregiudicare, però, il successo stesso della compravendita.
Scoprire il giorno del rogito che mancano dei documenti, non solo non mette il venditore in una bella posizione, anche se magari inconsapevole egli stesso, perché, come spesso accade, ha comprato già con quella situazione “non esattamente regolare”, ma addirittura potrebbe rimandare la compravendita – nella migliore delle ipotesi – o impedirla del tutto!
Quali sono i documenti formali che bisogna acquisire e controllare preliminarmente per la verifica della corretta esistenza e titolarità dell’immobile?
- L’atto di provenienza, da reperire presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per verificare la titolarità dell’immobile, se in comunione dei beni e se lo stesso è pervenuto all’attuale proprietario per compravendita, successione, decreto di trasferimento o donazione. In quest’ultimo caso bisogna verificare l’esistenza di eventuali diritti ereditari.
- La visura ipotecaria, detta anche ipocatastale, da reperire presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per verificare lo stato giuridico dell’immobile, ovvero l’assenza di qualunque iscrizione e/o trascrizione (come ad esempio ipoteche o pignoramenti) che possa pregiudicare la vendita.
- La regolarità urbanistica, da verificare attraverso un accesso agli atti presso l’Ufficio tecnico del comune di ubicazione dell’immobile. E’ necessario verificare le pratiche e le certificazioni edilizie (con planimetrie) ivi depositate ed effettuare un sopralluogo presso l’immobile per la verifica della corrispondenza tra la disposizione esterna e interna dei locali (altezze, porte, finestre, pareti, ecc.) e i disegni depositati, nonché la corrispondenza tra accessori esterni, come balconi e terrazze, e le citate planimetrie.
- La visura catastale e relativa scheda catastale, da reperire presso il Catasto. Il registro del Catasto – distinto in Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati – ha la funzione di accertamento della consistenza dei beni immobili, individuazione dei soggetti a cui gli immobili appartengono e determinazione della loro rendita (c.d rendita catastale). Una volta ottenuta la scheda catastale è necessario verificarne la coerenza con la documentazione depositata in Comune, nonché la corrispondenza con lo stato di fatto dell’immobile. In caso di difformità, bisogna regolarizzare la situazione e presentare una nuova scheda, predisposta con l’aiuto di un tecnico.
- L’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), il cui obbligo è previsto dalla Legge, e che deve contenere la classe e l’indice di prestazione energetica dell’immobile. L’A.P.E. è redatto da un professionista abilitato che, a seguito di sopralluogo, classifica l’immobile a seconda dell’impianto di riscaldamento esistente e degli accorgimenti per la salvaguardia energetica. L’obbligo riguarda sia la promozione dell’immobile che l’atto di vendita/locazione.
- Regolamento condominiale da reperire presso l’amministratore del condominio per verificare gli aspetti relativi alla gestione, quali i diritti e gli obblighi dei condomini nell’uso e godimento delle parti comuni, le norme relative alla ripartizione delle spese tra i condomini, le norme a tutela del decoro dell’edificio, le norme relative all’amministrazione dei beni comuni, ecc.
- Verbali assembleari, da reperire presso l’amministratore del condominio per verificare l’entità delle spese condominiali, se sono state deliberate spese straordinarie, se ci sono cause condominiali in corso.
Ricordati, dunque, che per acquisire una conoscenza approfondita di tutti quei fattori che molti definiscono “burocratici” e considerano poco importanti, ma che in realtà possono influire sulle scelte e decisioni relative alla compravendita, è necessario che l’immobile sia verificato e certificato prima di essere posto sul mercato: solo così è possibile rendere lineare e senza sorprese il processo di vendita. Inoltre, una verifica seria e scrupolosa della documentazione fornisce le doverose garanzie all’acquirente e mette al riparo sia lui che il venditore stesso da eventuali sanzioni.
