Quando si decide di vendere o acquistare un immobile viene dato inizio ad un iter caratterizzato da alcune fasi, le principali delle quali sono la trattativa – cosiddetta fase precontrattuale – e il rogito notarile, da gestire con attenzione.
La compravendita, però, molto spesso si può articolare in altre due fasi che vanno gestite con altrettanta cautela: la proposta d’acquisto e il contratto preliminare.
Una volta esaurita la fase precontrattuale, che precede la vera e propria stipula del contratto ed è caratterizzata dallo svolgimento di trattative in cui si è cercato di trovare un punto di incontro tra domanda ed offerta in grado di soddisfare le esigenze delle parti, l’acquirente può manifestare infatti l’interesse all’acquisto dell’immobile, sottoscrivendo una proposta d’acquisto indirizzata al venditore con un termine temporale.
Tale proposta, da redigersi in forma scritta, deve contenere l’intenzione di obbligarsi all’acquisto e tutti gli estremi del contratto da concludere, compreso il prezzo, e deve essere accompagnata dal versamento di una somma di denaro mediante assegno bancario rilasciato dall’acquirente e intestato al venditore: in caso di accettazione da parte del venditore quest’ultimo incasserà l’assegno versato quale anticipo sul prezzo di acquisto dell’immobile e che, secondo l’art. 1385 del Codice civile, diventerà caparra confirmatoria, cioè un vero e proprio patto contrattuale. In caso di non accettazione della proposta l’assegno verrà restituito all’acquirente.
Può capitare che il venditore pretenda, oltre ad una caparra confirmatoria, anche uno o più acconti sul prezzo, talvolta di importo superiore alla caparra. In questi casi è indispensabile la scissione delle due somme e la specifica di quanto costituisce la caparra e quanto invece l’acconto.
Le caparre di solito sono fissate tra il 10-20 % del prezzo totale dell’immobile.
Ricorda che la proposta di acquisto, ai sensi dell’art. 1329 del Codice civile, è irrevocabile in quanto impegna e vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito e vincola, altresì, il venditore, se la accetta e la sottoscrive.
Nel caso in cui il promissario acquirente dovesse cambiare idea, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se è invece il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
LE’ evidente come la caparra confirmatoria abbia, quindi, la duplice funzione di parziale esecuzione della prestazione e di rafforzamento del vincolo contrattuale.
Bisogna distinguere la proposta di acquisto dal contratto preliminare di vendita (cosiddetto compromesso) con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini, ma bisogna sapere che con il venire a conoscenza da parte del promissario acquirente dell’accettazione della proposta si forma un vero e proprio preliminare, in quanto le volontà delle parti si obbligano formalmente al trasferimento della proprietà.
